알기 쉽게 바라보는 주택연금(1편) - 가입요건, 수령액, 사망시

주택연금제도는 집을 소유하고 계신만 55세 이상 대한민국 국민이 평생 또는 일정기간 동안 안정적인 수입을 얻으실 수 있도록 집을 담보로 맡기고 실거주하면서 국가의 보증을 통해 매달 연금 지급을 받는 제도입니다. 즉, 소유 주택을 담보로 하여 연금으로 노후생활자금을 대출받는 제도입니다.

 

 

 

주택연금 수령액

만 55세 가입자 예상수령액(한국주택금융공사 홈페이지 - 예상 연금 조회)

• 담보 주택 기준 시세 1.5억원 기준 예시 : 월지급금 241,800원,  초기 보증료 2,250,000원
• 담보 주택 기준 시세 12억원 기준 예시 : 월지급금 1,934,370원, 초기 보증료 18,000,000원
  ※ 예시 금액은 종신방식-정액형 지급방식 기준이며, 지급유형 및 지급방식에 대한 내용은 다음 포스팅에서 자세하게 설명드리도록 하겠습니다. 보증료에 대한 설명은 본 포스팅의 '주택연금은 주택담보 대출이다' 문단에서 확인하실 수 있습니다.

주택금융공사 | 주택연금 | 예상연금조회

 

주택연금 수령액은 담보 주택의 시세, 가입자의 나이에 따라 달라지게 됩니다. 담보 주택의 시세는 한국부동산원 시세를 우선 적용하며, 한국부동산원 시세가 없는 경우 KB시세를 적용하게 됩니다.(고객 희망 시 고객 비용 부담 조건으로 감정평가 신청 가능하며, 이 경우 시세와 감정가 중 높은 금액을 적용) 단, 시세가 12억원을 초과하는 경우 월지급금은 12억원을 기준으로 산정하므로 최고 금액의 월지급금은 12억원을 기준으로 생각하시면 됩니다. 가입자 나이의 경우 만 100세까지 지급을 기준으로 하여 월지급금을 산정하게 됩니다. 예를 들어, 만 61세에 주택연금에 가입할 경우 40년간 지급받는 기준으로 월지급금이 산정됩니다.

 

주택연금은 주택담보 대출이다

주택연금은 연금의 형태로 지급받지만, 실제 지급방식은 보유주택을 담보로 한 대출과 같습니다. 따라서, 보증료와 대출액 이자가 매월 발생하게 됩니다. 즉, 보유주택을 담보로 하여 매월 지급받는 주택연금만큼 대출이 발생하는 방식으로 생각하시면 쉽게 이해가 가능합니다. 가입자는 살아생전 대출금을 연금방식으로 나눠 받고, 사망 후 담보한 주택을 매각하여 그동안의 대출 원리금을 한꺼번에 상환하는 것입니다. 대출원리금 상환은 담보 주택 가격 범위 내에서 해결되며, 대출금을 상환하고 남은 처분액은 상속인께 상속됩니다. 

• 대출원리금=[①현재까지 지급받은 월지급금]+[②개별인출금(일시인출금이 있을 경우)]+[③초기보증료]+[①+②+③의 연보증료]+[전달 대출원리금의 대출이자]

보증료의 이해

보증료는 가입자가 장수하거나 주택 가격이 하락하였을 경우 지급되는 주택연금이 주택 가격을 초과할 때 발생하는 손실에 대한 일종의 보험료로 생각하시면 됩니다. 다만, 보증료는 가입자가 직접 현금으로 납부하지 않고대출액에 매월 가산되게 됩니다. 즉 대출을 실행해준 금융기관이 보증료만큼 대출을 일으켜 공사로 납부하게 됩니다.

• 초기보증료 : 주택 가격의 1.5% 최초 1회 납부
• 연보증료 : 보증잔액의 연 0.75%를 매월 나누어서 납부

이자율의 이해

이자율의 경우, 대출 기준금리는 3개월 변동금리(CD(91 물)), 6개월 변동금리(COFIX) 두 가지 중에서 선택 가능합니다. 즉, 적용금리는 기준금리와 가산금리 합으로 3개월 변동금리를 선택하느냐, 6개월 변동금리를 선택하느냐에 따라 가산금리도 달라지게 됩니다. 이자 역시 보증료와 마찬가지로 직접 현금으로 납부하지 않고 대출잔액에 매월 가산 됩니다.

• 3개월 변동금리 선택시 적용금리=기준금리(3개월 변동금리 CD)+가산금리(1.1%) 
• 6개월 변동금리 선택시 적용금리=기준금리(6개월 변동금리 COFIX)+가산금리(0.85%)

 

 

 

주택연금 사망시

사망시 주택연금은 배우자가 있으신 경우 배우자가 연금을 지급받게 되며, 그 외의 경우 연금의 지급은 중단됩니다. 즉, 주택소유자가 사망하였을 경우 보증 약정 당시부터 계속 혼인관계에 있는 배우자가 있다면 배우자 앞으로 6개월 이내에 채무인수약정을 하셔야 합니다. 6개월 이내에 배우자 앞으로 채무인수를 완료하지 않거나 부부 모두 사망하셨을 경우 연금 등의 지급이 중단되고 대출금을 상환하여야 합니다. 대출금은 주택의 처분(경매 등)을 통하여 상환하거나 직접상환하실 수 있습니다. 상환하셔야 할 대출금은 주택가격 범위로 한정되므로 대출금액이 주택가격을 초과하여도 상속인(유족)께 부족분을 청구하지 않습니다. 또한 대출금액이 주택가격보다 적은 경우에는 대출금을 상환하고 남은 부분은 상속인(유족)께 상속됩니다. 주택을 처분하지 않고 대출금을 별도의 자금으로 직접 상환하실 경우 근저당권이 말소되므로 담보주택은 상속인께 상속됩니다.

 

주택연금 가입요건

• 부부 중 1명이 대한민국 국민
• 부부기준 공시가격 등이 9억원 이하 주택소유자
• 다주택자라도 합산가격이 공시가격 등이 9억원 이하면 가능
• 공시가격 등이 9억원 초과 2주택자는 3년이내 1주택 팔면 가능

※ 주택연금에 가입가능한 주택가격기준은 공시가격 등으로 판단하며, 월지급금 산정기준인 주택가격시세와는 다름을 유의하시기 바랍니다.

 

주택연금 신청방법

• 개인상담 예약
• 단체 설명회 요청
• 전화상담(1688-8114)

주택연금 신청은 '보증상담 및 신청, 보증 심사, 보증약정 및 담보설정, 보증서 발급, 대출 약정, 연금 등의 수령' 단계로 진행 됩니다. 우선 주택 소재지를 관할하는 공사의 관할지사를 방문하셔서 보증상담을 받으신 후 보증신청을 하시거나 인터넷으로 상담접수가 가능한 점을 참고하시어 신청을 진행하시면 됩니다.

 

금번 포스팅은 보유주택에 담보대출이 없는 경우를 대상으로 설명을 진행하였습니다. 추후 포스팅에서는 보유주택에 담보대출이 있는 경우를 대상으로 하고, 추가적으로 월지급금의 지급방식 및 유형, 최대인출한도, 주택연금 단점 등에 대한 내용도 포함시키도록 하겠습니다.

 

알기 쉽게 바라보는 주택연금(2편) - 주택연금의 단점